珠江新城金穗路某楼盘入住率低，晚上只能见到寥寥可数的灯火 羊城晚报记者 宋金峪 摄

广州住房空置率引发热议

未纳入调查的郊区楼盘空置率更高

本报调查统计的空置率还未包含新建楼盘部分

“广州住房空置率超国际警戒线的一倍”的消息引起强烈反响。市民、业内专家、开发商纷纷通过微博、博客以及致电本报等方式，发表自己的看法。目前手头上持有3套物业的熊女士说，本报调查得出的“20.24%的空置率，可能还是低了”，广州的实际空置率可能更高。

市民：大单位租金低宁可空置

熊女士认为广州实际空置率可能比本报调查的结果更高，主要是因为她周边很多朋友都是炒房客。熊女士说：“我身边有很多朋友，比我更专业，资金更足，并且都比较喜欢买房子投资。买了之后出租又嫌麻烦，收益也不高，就干脆让它们空着。假如有好价钱，再将其转手。”

熊女士看法不无道理。因为本报调查的楼盘，没有增城、花都等郊区的楼盘；调查的单位，全部为洋房，没有别墅。广州业内普遍认为，在郊区，因为生活配套不完善、出租困难等原因，空置的住房普遍比市区高，当中尤以别墅为甚。

市民李也有投资住宅物业，不过他的物业并没有空置，而是将其全部出租。在李看来，广州的投资客，特别是中小户型的投资客，购房后放租的比例很高。空置的主要都是那些大单位。“广州的大单位比较难出租，就算出租，投资回报也不高，加上全新没人住的二手房更值钱，因此买家干脆就让房子空置。”李认为，广州各个区域的空置情况大不相同，“珠江新城的空置率比较高，老城区的空置率就比较低。”

专家：广州住房空置率已存风险

广州两成多的住房空置率，到底高不高？

中原地产项目部总经理黄韬就说，住房空置率达到30%才算高。楼市作为不动产，其区域性很强，要区别对待。比如在市区，10%以上空置就比较多了，而一些郊区盘、别墅盘，可能达到50%，甚至到60%。

满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，房屋空置率超过一定比例，对应的市场就会出现泡沫，市场的承接力开始下降，楼市的成交量肯定会走低，价格也会见顶回落；20.24%还不算太高，说明广州楼市承接力还是充足的。

但在其他业内专家眼里，广州的住房空置率已存在风险。广州市社科院研究员彭澎博士告诉记者，按照国际通行惯例，商品房空置率的警戒线为10%，空置率在10%-20%之间为空置危险区。在国际惯例里，空置率包括了新建及存量两部分，虽然存量占了绝大部分，但也有少量新建。本报调查的空置，只包含了存量部分，按照国际惯例计算，广州住房空置率，实际上还不止20.24%。

其实，本报调查的老城区及金沙洲片区、珠江新城片区、北部片区（为白云区楼盘）均在中心六区范围内，也就是我们所说的市区，空置率都在13%以上。用黄韬的话来说，“10%以上空置就比较多了”。

彭澎说，房价不可能永远上涨，目前中国正出台严厉的调控政策，广州房价有10%-30%的下降空间，一旦房价下跌，炒房就可能成为负资产，最后还不起银行贷款，“美国次贷危机就是因为居民还不起房贷。”对于空置的房产，“业主向银行借钱越多，风险就越大”。

开发商：空置不全是投资客造成

记者在调查过程中发觉，市民多数认为广州住房空置的原因就是投资客。住房空置，投资客当然脱不了关系，但是否应该将所有的账都算到投资客头上？

珠江投资股份有限公司市场经营管理中心副总经理利瑛觉得，广州投资客的最大特色，就是会将房子出租，纯粹买房空置等升值的并不算多。既然如此，广州为什么还有两成多的住房空置？

“市政配套不完善。”在香港上市某广州房企有关负责人这样分析，像珠江新城这样的区域，生活配套不完善，并且整个区域还是一个大工地，非常嘈杂。“珠江新城目前居住条件还不是很好，投资客想出租也有一定困难。一些有钱的换房客，本想将原来住的房子卖掉后搬进珠江新城，最后也改变了主意。”据记者了解，在金沙洲，因为小孩上学的缘故，也有部分家长只得将金沙洲的房子空置。

广州银行“认贷不认房”仍是主流

“二套房”认定难：房管局系统未和银行系统对接；借款人是否异地购房核查难

□羊城晚报记者 刘薇

住建部、央行、银监会上周五联合出台了“二套房”认定标准，明确对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行“认房又认贷”的严厉政策。对此，羊城晚报记者昨日采访时发现，省内银行尽管都表态一定会按要求执行，但由于在房产信息核查上还存在难点，因此在目前的过渡阶段，银行仍将主要依靠“认贷”来判定。

“认房”存技术难题

省内一家大银行房贷部门老总告诉记者，“认房”的执行仍有相当大难度。“首先是现在广州市只能查到个人名下，无法查到家庭。而且广州市房管局的系统并未和银行系统对接，查起来本身就比较麻烦。”该人士表示，即便银行要求贷款人提供未婚证明或者结婚证来判断“家庭”，但对于有些外地购房者来说，完全有可能回原籍开出单身证明，由于民政部门没有联网，银行就无法核查其真实的婚姻状态，只能选择相信，到时查出来反倒成了银行违规放贷。

“首先银行没有那么多人力物力和时间去进行跨省查询借款人是否在外地有非按揭购买房产，除非监管部门组织抽查，否则银行很难主动去查。”一家股份制银行相关负责人表示，要解决这个问题，只能等待房管部门信息系统像央行征信系统那样实现全国大联网，此外银行要求借款人出具诚信保证，虽然保留了银行将其不诚信记录录入央行征信系统的追溯权，但这样的追溯权在未来是否会行使也未知，其效力有多大也变得“不好说”。









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